http://reapl.blog121.fc2.com/ 不動産鑑定評価の日常を備忘録風にご紹介。 ja http://reapl.blog121.fc2.com/blog-entry-12.html 今回は、ある郊外のロードサイドの、立派なオフィスビルが対象不動産だ。都心の中心商業地に立地していたとしても目立つ感じの凝ったデザインのビルで、建築費は坪当たり90万円～100万円はするだろうか。周辺は、低層飲食店舗、ガソリンスタンドなどが立地し、低層の郊外型店舗が大半を占めている。土地の最有効使用は、低層店舗。そこそこの集客力は見込める地域だ。ただしオフィス需要は弱く、対象不動産の入居テナントは1件のみ
都心の中心商業地に立地していたとしても目立つ感じの凝ったデザインのビルで、建築費は坪当たり90万円～100万円はするだろうか。

周辺は、低層飲食店舗、ガソリンスタンドなどが立地し、低層の郊外型店舗が大半を占めている。

土地の最有効使用は、低層店舗。そこそこの集客力は見込める地域だ。

ただしオフィス需要は弱く、対象不動産の入居テナントは1件のみで、実額年間収入に対する経費率は80％を超えてしまう。

投資対象の収益物件にはなり得ないだろう。需要者は、自社ビルとしての使用を目的とする法人か、または百戦錬磨の不動産のプロか。

できることなら「百戦錬磨の不動産売買のプロが想定需要者である」と評価書に記載したい。





]]> 未分類 2008-03-05T00:43:53+09:00 k-apl FC2-BLOG http://reapl.blog121.fc2.com/blog-entry-11.html 今週末は、不動産鑑定士3次試験。私の友人も受験します。とにかくガンバレ!!終わったら呑もうや
私の友人も受験します。

とにかくガンバレ!!

終わったら呑もうや

]]> 未分類 2007-11-27T23:24:12+09:00 k-apl FC2-BLOG http://reapl.blog121.fc2.com/blog-entry-10.html 先日、未稼動（入居者なし）のワンルームタイプのアパートを評価した。今年の初めに、唯一の賃借人が退去して以来、未稼働の状態が続いているとのこと。おそらく、賃貸経営目的ではなく、節税を目的に建設したのだろう。そのアパートは、山深い山間部の沢沿いに形成された小さな集落内に建っており、築１０年程度、外観は比較的新しい。建物が新しく、価値があるとしても、賃貸物件は、投資目的に取引されるものであり、未稼働で、 今年の初めに、唯一の賃借人が退去して以来、未稼働の状態が続いているとのこと。
おそらく、賃貸経営目的ではなく、節税を目的に建設したのだろう。

そのアパートは、山深い山間部の沢沿いに形成された小さな集落内に建っており、築１０年程度、外観は比較的新しい。

建物が新しく、価値があるとしても、賃貸物件は、投資目的に取引されるものであり、未稼働で、且つ賃貸需要が皆無となると、投資対象としての価値はない。

その不動産に価値を見出すとすれば、アパートを取壊し、自己居住用住宅として再生する以外にないだろう。

幸いにも、そこは、ＪＲ某ローカル線の駅から比較的近く、周辺には住宅が点在しており、中には新しい建物もあった。

しかし、山間部の地価水準は低く、アパートの取壊費用が土地価格を上回ってしまう。

タダでも需要者を見つけることは困難だろう。

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皆さんのご協力よろしくお願いいたします。


]]> 未分類 2007-11-16T23:17:22+09:00 k-apl FC2-BLOG http://reapl.blog121.fc2.com/blog-entry-9.html 元製陶工場の土地・建物について評価依頼があり、相続人と面談した。以前は製陶工場として自己使用したいたが、現在は、広大な敷地内に点在する建物を、倉庫・作業場として複数のテナントに賃貸しており、賃料収入があるとのこと。私はいつも　『需要者は誰だろう？』　と考えることから作業を始める。今回は誰だろう？　ピンとこない。公法上、工場の立地は困難だ。テナントを立ち退かせて戸建分譲をするほど住宅需要は旺盛ではな
以前は製陶工場として自己使用したいたが、現在は、広大な敷地内に点在する建物を、倉庫・作業場として複数のテナントに賃貸しており、賃料収入があるとのこと。

私はいつも　『需要者は誰だろう？』　と考えることから作業を始める。
今回は誰だろう？　ピンとこない。

公法上、工場の立地は困難だ。テナントを立ち退かせて戸建分譲をするほど住宅需要は旺盛ではない。かと言って収益物件として投資対象になるだろうか？

本件は、相続財産評価であり、売買される訳ではないが、不動産の価格は　『換金価値』　であり、『誰が買うのか』　を想定しないことには作業は進まない。

結局　『投資対象としてリスクが高く、魅力がない収益物件』　と、苦しまぎれの想定をした。

賃料は安く、利回りは高いので、当然　『収益価格』　は相当安くなってしまう。

『これでは税務署は納得しないだろうな』　と本来は不動産価格に無関係な事を思いながら、『積算価格も考慮した取引もあり得る』　と思い直し、鑑定評価書を発行した。


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]]> 未分類 2007-11-08T13:08:17+09:00 k-apl FC2-BLOG http://reapl.blog121.fc2.com/blog-entry-8.html 「公共事業」と聞けば　“談合”　“税金の無駄使い”　“利権”　などマイナスイメージばかりが頭をよぎる。不動産鑑定士も公共事業に関わることがあるが、その主なものとして「道路の拡幅・新設に伴う用地買収のための不動産鑑定評価」を挙げることができる。不動産鑑定士であれば一度は携わっているだろう。公共事業は、毎年の予算の範囲内で施行しなければならないので、道路用地は数年間にわたり、少しずつ買収されることになる。「
不動産鑑定士も公共事業に関わることがあるが、その主なものとして「道路の拡幅・新設に伴う用地買収のための不動産鑑定評価」を挙げることができる。不動産鑑定士であれば一度は携わっているだろう。

公共事業は、毎年の予算の範囲内で施行しなければならないので、道路用地は数年間にわたり、少しずつ買収されることになる。
「今年はここまで、来年はここから」といった具合だ。

行政の用地買収担当者は、鑑定士との打合せの席で決まってこう言う。
「本件は○年前からの継続事業で、去年の買収単価は△円/㎡だった。不動産価格も１年でかなり下がったと思うが、適正な時価で評価して欲しい」　と。

「多少無理してでも、去年の買収単価に近づけてくれ。」　とは口が裂けても言わないが、そういう気持ちが伝わってくることもある。
行政は、「土地収用」という奥の手があるが、用地買収という仕事を楽に済ませたい　と考える担当者もいるだろう。

買収予定地の地権者は、「○丁目の○○さんの土地は、△円/㎡で買収された。」　といった情報を知っているので、
数年前の買収単価を引き合いに、「自分の土地も同じ単価で買収しろ。」　と買収担当者に迫る地権者もいるだろう。

そして不動産鑑定士は、今後も行政から仕事が欲しいので、買収担当者の気持ちを汲んで、少し高く評価する。

新聞・テレビでは、“税金の無駄使い”について連日報道されているが、こういう考えを持った行政担当者、地権者、不動産鑑定士は、どんな気持ちでそのニュースを見ているのだろうか。



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]]> 未分類 2007-11-02T16:04:00+09:00 k-apl FC2-BLOG