不動産を鑑定する 200710

騒音？

「○○公園前の豊かな自然環境」　などと掲載された不動産販売広告をよく目にします。
きれいに整備された公園には、人があつまり、子供たちが元気に遊ぶでしょう。

しかし子供たちの遊ぶ「声」を、平日の午後、毎日繰り返し聞かされたなら、あなたはどう思うでしょう？

公園から聞こえる声、学校から漏れてくるブラスバンド部の音
これらを　「騒音」　と捉える方々から、行政・学校に対して苦情が増えている　という記事を見ました。

その記事には　「地域交流により、理解を得て解決したい」　といった記載がありました。たしかに「声」「音」を発している子供の「顔」が分かればストレスは軽減されるでしょう。

こういった試みは、マンションの「上下階の音」や「隣の声」によるトラブルの解決方法としても有効だと聞いたことがあります。

しかし、子供のいない夫婦が、または独身者が勧んで子供たちと交流するでしょうか？
問題解決は簡単ではないように思います。

子供に罪はなく、落ち度もありません。子供の「声」を不快に思う人にも罪はないでしょう。
ただ、そこに　住んでしまったのが間違いだった　と言えます。

不動産広告には、当然プラス材料しか掲載されません。重要なのは独自にリサーチし、自分に合った環境かどうかを判断することです。

この種の「騒音」に苦情を言っている人の中には、ご自身のリサーチ不足を後悔している人も多いでしょう。

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【2007/10/29 18:15】未分類 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

証券化

同業の仲間と呑むと、たいてい仕事の話になる。
いつも決まって話題になるのは、「鑑定士の可能性」や「求める価格はどうあるべきか」などだ。

今回は証券化（J-REIT）案件を数多く手がけている同期のS氏とM君が来ていたこともあり、不動産証券化ビジネスの現状について話題になった。

M君は　「やばいよ。そのうち誰かが、ババを掴まされるんじゃない」　と言う。
極端に高い評価額を要求されることが、しばしばあり、依頼を断ることもあるとのこと。

キャッシュフローがある不動産は、投資対象になるので、それら不動産を寄せ集めて、証券化（小口化）し、投資家に売却するのがJ-REITだが、

言い換えれば、不動産から得られる“不安定なキャッシュフロー”のリスクを分散している　とも言える。

J-REITに組み込まれている、入居率が悪い名古屋市の物件について聞いたことがある。

募集賃料が周辺の物件より高いことが、入居率が悪い原因との事であるが、J-REITに組み込まれている以上、簡単に賃料を下げて募集することはできないらしい。

設定賃料が高いと言うことは価格も高いことを意味し、それでも売れている現状は、やはりバブルなのだろう。しかも入居率が悪く、当初想定したキャッシュフローが得られないとなると・・・

M君が言っていた「ババを掴まされる」人とは、
①不安定なキャッシュフローのリスクを購入した投資家の中の一部の人と、
②高いと知りながら、評価書を発行した不動産鑑定士の中のほんの一部の人
を言うのだろう。

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【2007/10/24 20:29】未分類 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

道路をみる

不動産の評価にあたって、前面道路をみることはとても重要です。なぜなら道路の状況が評価額に大きく影響するからです。

道路幅員が広いか狭いか、幹線道路か生活道路か、行き止りか整備されているか
鑑定評価で　「道路をみる」　といえば通常このようなことを言います。

先日、ある住宅地の２階建て戸建住宅を評価する機会があり、いつものように周辺の道路の状況をみていました。

すると地域内の道路上のいたるところに、犬の糞が、とにかく沢山落ちていました。今どき野良犬が群れをなしているとも考えられず、モラルの低い買主が多いのだろうと思われます。

その地域は、近年ミニ開発が活発に行われ、他の地域から移住してきた住人が増えてきていますが、古くからの住人も多いようです。

地元の不動産屋さんにこの地域について聞いてみると、「昔は評判が良くなく、あまりお勧めできない地域だったが、最近は変わってきたよ」とのことでした。

たかが犬の糞ですが、周辺を歩いて見た私にとっては、「変わった」とは言え、あまりお勧めできない地域に見えました。

ペットの糞を放置する人は、買主としてのモラルが低いことに間違いはありませんが、地域の住人としての意識が低い　と言わざるを得ません。

通常、犬の糞が鑑定評価額に影響を与えることはありませんが、今回は、評価額を少し下げて評価書を発行しました。

【2007/10/22 22:36】未分類 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

嫌悪施設

先週、梅図かずおさんの自宅のことが話題になっていました。住民側の申し立ては却下されたようですが、梅図さんと住民側との間にシコリが残ったわけで、結局、住環境が阻害されたといえるでしょう。

双方の言い分の賛否について、直接コメントしませんが、
似たようなことが数年前、私の自宅の隣でありましたのでご紹介いたします。

当時、この家には母が一人で住んでおり、私は妻子と賃貸マンションで暮らしていたため、直接関与していないのですが、隣は長年空き地になっていました。

自宅周辺は２階建ての住宅が立ち並ぶ住宅街なのですが、数年前、そこへあるペンキ屋さんが「倉庫を建てたい」と近所に挨拶に来たそうです。

ペンキ屋さんの倉庫なので、中には可燃性の危険物が置かれるわけで、反対する方も結構いたそうです。

危険物を扱う倉庫は「嫌悪施設」であり、住環境を阻害し、資産価値を減少させるかもしれません。私が住んでいたら、仕事柄「嫌悪施設」であることに敏感に反応し、反対していたでしょう。

しかし母はあっさり歓迎したそうです。その理由は
①その倉庫が平屋建てであり、日照をさえぎられる心配はなく、３階建ての住宅が建つよりよっぽど良い。
②ペンキ屋さんの社長が気さくな人だった。

今では倉庫の前のスペースに車を置かせていただいたり、ペンキ屋さんの社長には大変お世話になっています。

嫌悪施設だから即、住環境に悪影響を及ぼすと考えるのは早計であるように思います。

快適に暮らせる地域かどうかを考えるとき、そこに暮らす人々がどのような関係を築いているか、その人間関係は自分にとって快適な関係かを知ることはとても重要なことではないでしょうか。

【2007/10/18 15:35】未分類 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

不良債権の担保物件

金融機関の不良債権処理はほぼ終わったようだが、たまに物件調査の依頼が舞い込む。依頼者はサービサーと思うが、東京方面から流れてきた下請け（孫請けか）の仕事なので、詳しくは分からない。

不良債権処理とは、金融機関が担保権つきで債権をサービサーに売却することをいい、サービサーは担保不動産の所有権を買う訳ではないらしい。

その後サービサーが担保不動産を競売申立するなり、任意売却に応じてもらうなりして、債権購入に要した資金を回収し、利益を得るという仕組みらしい。

だからサービサーは担保不動産の時価を正確に把握する必要があり、我々に物件調査を依頼するとのことだ。

この種の仕事は、債務者に気づかれないように現地調査する必要がある為、神経を使う。

サウナの調査の時は、客の振りをして施設内に入ったり、アパートの調査の時、債務者に「どちら様？」と声を掛けられたり、ヒヤッとすることも多いが、今回は廃墟の調査なので安心だ。

登記簿に競売申立の記載があったので、裁判所で聞いてみると既に落札されているとのこと。

だとすれば、金融機関はなにも債権をサービサーに売却しなくても、暫く待てば配当が入ってくるはずだ。サービサーもその配当以上で債権を購入するわけがない。

金融機関が一刻も早く現金化したかったのか、競売・落札の過程でプロによるトリックがあるのか、とにかくこの種の仕事は考えても分からないことが多い。

【2007/10/15 17:31】未分類 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

マンションの住環境

半年ほど前、知り合いの夫婦が分譲マンションを購入し、入居しました。その夫婦は、ここ数年引越しを繰り返し、市内を転々としていました。

聞けば、「上がうるさい」「隣がうざい」などが引っ越す理由とのことでした。

「住環境」についての不満は、入居当初は気にならない些細なことでも、いずれ我慢できなくなるもので、特に家にいる時間が長い人には、事前調査は重要です。

この夫婦は、事前調査が物理的に不可能な「分譲マンション購入」により問題解決を図ったわけですが、運が良かったのか、満足感・安心感が不満を打ち消しているのか、今のところ満足しているようです。

【2007/10/13 23:22】未分類 | TRACKBACK(0) | COMMENT(8) |

競売物件

某市郊外の分譲マンション前で裁判所の執行官と待ち合わせしマンション室内へ入った。間取りは3LDK。各部屋について写真を撮り、壁の汚れ、設備の状態などを見て回る。北側の部屋は子供部屋だろうか、壁には人気グループのポスターが貼られ、ゲーム機、マンガなどが散乱していた。債務者であろう女性と執行官の話声がリビングから聞こえてくる。「主人が去年から入院していて・・・」と女性。執行官は慣れたもので、淡々と事情を説明する。登記簿には抵当権が一つだけであり、住宅ローンの滞納で金融機関から競売申立されたのだろう。

【2007/10/03 15:01】未分類 | TRACKBACK(0) | COMMENT(7) |

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